Método Evolutivo de Avaliação de Imóvel
A avaliação pelo Método Evolutivo é vista por muito avaliadores imobiliários como completo e difícil, mas de fato é complexa. Este tipo de avaliação da um trabalho enorme. É que avaliação neste caso requer um cuidado muito grande.
Requer o cuidado do avaliador conhecer o mercado deste tipo de imóvel na localidade em que faz parte. Então, vamos falar sobre o Método Evolutivo.
Quando queremos avaliar um imóvel que contem benfeitorias e não temos dados de mercado de outras semelhantes, teremos que obrigatoriamente utilizar o Método Evolutivo. Neste método o avaliador calcula o valor do terreno que avaliou e soma o valor da construção.
Para calcular o valor do terreno, facilmente e de forma segura, se faz pelo método comparativo. Devemos pesquisar imóveis semelhantes ao avaliando e, por estatística, chega-se ao valor do metro quadrado do terreno.
Para a avaliação da construção, multiplica-se a área dela pelo valor do custo unitário da construção. Depois, depreciamos este valor de construção nova pelo Método de Ross-Heidecke. Em cima, do valor da construção já depreciada, calculamos o lucro e despesas indiretas, que denominamos como sendo um “Coeficiente de BDI” (Benefícios e Despesas Indiretas). Ainda aplicamos um Fator Comercialização.
Para o Fator BDI, aplica-se em média de 5 a 10% do custo total da obra.
Repetindo-se, em cima da construção nova, aplicamos um coeficiente de depreciação (Ross-Heidecke), mais um coeficiente de BDI e, por fim, o coeficiente do Fator Comercialização.
O Fator Comercialização, também denominado “Vantagem da Coisa Feita”, é aquela vantagem da construção se encontrar pronta para o uso, e não ainda em projeto.
O FC foi calculado para cada casa através da divisão do valor do imóvel pesquisado, pelo somatório do valor do terreno, obtido por um modelo de regressão múltipla. Após soma-se o custo de reedição das benfeitorias, calculado com CUB depreciado pelo método Ross-Heidecke.
Entretanto, no caso, o avaliador é obrigado a avaliar uma casa no terreno pelo valor de mercado. Onde, subjetivamente, ele escolhe – arbitra – quatro valores ou coeficientes para chegar ao valor da construção do jeito que ela se encontra.
Dessa forma, ele soma o valor do terreno e da construção, onde o total deveria ser o valor de mercado. E é este o problema: porque este valor de mercado, que o avaliador deve chegar, depende de quatro coeficientes, ou valores, que o avaliador puramente escolhe ou manipula.
Repetindo, novamente, quais são os valores que o avaliador arbitra no cálculo da construção:
CUB (custo unitário da construção) do seu Estado, geralmente divulgado pelo SINDUSCON, normalmente utiliza-se o CUB junto com o coeficiente de depreciação Tabela Ross-Heidecke, Coeficiente BDI de custos e despesas indiretas, e, por último, o Fator Comercialização.
Caso o valor da construção em cima do terreno acabe estando fora da realidade, e por conseguinte, o valor total do imóvel também.
A solução é o avaliador ter conhecimento do valor de mercado de imóveis nas localidades onde faz a avaliação. E com isso, ter a devida sensibilidade de ajustar o valor da construção, revendo os coeficientes, se necessário, manipula-se os coeficientes de cálculo da construção para se chegar ao valor de mercado final do imóvel.