TABELA ROSS-HEIDECKE, ONDE, COMO E QUANDO UTILIZAR
tabela Ross-Heidecke muitas vezes é vista como um “Fantasma” de difícil entendimento, em quando utilizar ou como utilizar para avaliar um imóvel, pois bem para melhor entendermos, primeiro precisamos saber para que serve esta tabela, esta tabela serve para aferir a depreciação do imóvel, baseados em alguns conceitos básicos, que elencaremos abaixo:
O que é a tabela Ross-Heidecke para avaliação de imóveis
A tabela Ross-Heidecke é uma ferramenta utilizada no processo de avaliação de imóveis para calcular a depreciação de construções, considerando diversos fatores. Essa tabela é comumente aplicada no Brasil no Método Evolutivo de avaliação de imóveis, de acordo com a norma NBR 14653-2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
A depreciação de um imóvel ocorre ao longo do tempo e é influenciada por diversos fatores, como idade da construção, qualidade dos materiais utilizados, estado de conservação, localização e outras características específicas do imóvel. A tabela Ross-Heidecke ajuda os avaliadores a determinar a depreciação de maneira mais precisa, fornecendo uma base sólida para calcular o valor atual do imóvel.
O uso da tabela Ross-Heidecke contribui para a consistência e precisão das avaliações, permitindo uma melhor compreensão do valor real do imóvel e facilitando as negociações e transações imobiliárias.
Como funciona a tabela Ross-Heidecke
A tabela Ross-Heidecke funciona como um instrumento para calcular a depreciação de uma construção durante a avaliação de um imóvel, considerando diversos fatores que influenciam a depreciação ao longo do tempo. Para entender como a tabela funciona, é importante conhecer os principais fatores que afetam a depreciação do imóvel:
Idade da construção: A depreciação aumenta conforme a construção fica mais antiga.
Qualidade dos materiais e técnicas construtivas: Construções com materiais e técnicas de melhor qualidade tendem a depreciar mais lentamente.
Estado de conservação: Um imóvel bem conservado terá uma depreciação menor do que um imóvel em mau estado de conservação.
Localização: A localização do imóvel também pode influenciar a depreciação, pois imóveis situados em áreas mais valorizadas podem ter uma depreciação menor.
A tabela Ross-Heidecke, em sua forma original, consiste em uma série de coeficientes que são aplicados aos fatores acima mencionados. A combinação desses coeficientes permite calcular a depreciação do imóvel de forma mais precisa.
No processo de avaliação, o avaliador coleta informações sobre o imóvel, como idade, qualidade da construção, estado de conservação e localização. Em seguida, o avaliador aplica os coeficientes da tabela Ross-Heidecke para calcular a depreciação do imóvel, levando em consideração os fatores mencionados.
O valor da depreciação é então usado no Método Evolutivo para ajustar o valor da construção, considerando o valor do terreno e outros fatores relevantes. Ao final, o avaliador obtém o valor atual do imóvel, que pode ser usado para fins de venda, compra, financiamento ou outras transações imobiliárias.
Por que a tabela Ross-Heidecke é importante?
A tabela Ross-Heidecke é importante por diversos motivos, especialmente no contexto da avaliação de imóveis no Brasil, onde é amplamente aplicada no Método Evolutivo, conforme a norma NBR 14653-2 da ABNT. Veja algumas das razões pelas quais a tabela é considerada importante:
Precisão na depreciação: A tabela Ross-Heidecke permite calcular a depreciação de um imóvel de forma mais precisa, levando em conta fatores como idade, qualidade da construção, estado de conservação e localização. Isso resulta em uma avaliação mais justa e realista do valor do imóvel.
Consistência nas avaliações: A utilização da tabela Ross-Heidecke promove a consistência nas avaliações imobiliárias, uma vez que os avaliadores seguem os mesmos critérios e coeficientes na determinação da depreciação. Isso facilita a comparação entre diferentes imóveis e torna o mercado imobiliário mais transparente.
Conformidade com normas técnicas: A tabela Ross-Heidecke está alinhada com a norma NBR 14653-2 da ABNT, que estabelece as diretrizes para a avaliação de imóveis no Brasil. Ao seguir a tabela, os avaliadores garantem que estão em conformidade com as normas técnicas do setor.
Facilita transações imobiliárias: A tabela Ross-Heidecke contribui para uma melhor compreensão do valor real do imóvel, o que facilita as negociações e transações imobiliárias. Com avaliações precisas e consistentes, compradores e vendedores podem tomar decisões mais informadas e justas.
Base para financiamentos e seguros: Instituições financeiras e seguradoras frequentemente utilizam a tabela Ross-Heidecke para avaliar imóveis como parte do processo de concessão de crédito ou determinação do valor segurado. Ao usar a tabela, essas instituições podem tomar decisões baseadas em informações precisas e confiáveis.
Em resumo, a tabela Ross-Heidecke é importante por oferecer maior precisão, consistência e conformidade nas avaliações imobiliárias, facilitando transações, financiamentos e seguros no mercado imobiliário.
Quando utilizar a tabela Ross-Heidecke
A tabela Ross-Heidecke deve ser utilizada durante a avaliação de imóveis, especificamente quando o Método Evolutivo é aplicado, conforme a norma NBR 14653-2 da ABNT. O Método Evolutivo é comumente usado para avaliar imóveis com construção, tanto residenciais quanto comerciais e industriais. Algumas situações em que a tabela Ross-Heidecke pode ser aplicada incluem:
Compra e venda de imóveis: A tabela é útil para determinar o valor justo do imóvel, ajudando compradores e vendedores a negociar com base em informações precisas e confiáveis.
Financiamento imobiliário: Instituições financeiras podem utilizar a tabela Ross-Heidecke para avaliar o valor do imóvel como garantia para concessão de crédito.
Seguros: Companhias de seguro podem aplicar a tabela para determinar o valor segurado de um imóvel, garantindo que a apólice esteja adequada ao valor real do bem.
Desapropriações: Em processos de desapropriação, a tabela Ross-Heidecke pode ser utilizada para estimar o valor devido ao proprietário do imóvel.
Inventários e partilhas: Em casos de inventário e partilha de bens, a tabela pode auxiliar na determinação do valor dos imóveis envolvidos, facilitando a divisão equitativa entre os herdeiros ou partes interessadas.
Atualização patrimonial: Empresas e pessoas físicas podem utilizar a tabela Ross-Heidecke para atualizar o valor de seus imóveis em balanços patrimoniais, garantindo que estejam de acordo com as normas contábeis e fiscais.
Em resumo, a tabela Ross-Heidecke é aplicada em diversas situações envolvendo a avaliação de imóveis com construção, sempre que o Método Evolutivo for utilizado conforme a norma NBR 14653-2 da ABNT.
Como aplicar a tabela Ross-Heidecke?
Para aplicar a tabela Ross-Heidecke na avaliação de imóveis, siga os passos abaixo:
Coleta de informações: Comece coletando dados relevantes sobre o imóvel, como idade da construção, qualidade dos materiais e técnicas construtivas, estado de conservação e localização. Essas informações são essenciais para a aplicação correta da tabela Ross-Heidecke.
Identificação dos coeficientes: Consulte a tabela Ross-Heidecke para encontrar os coeficientes correspondentes aos fatores mencionados. A tabela possui coeficientes específicos para cada fator, como idade, qualidade da construção e estado de conservação.
Cálculo da depreciação: Multiplique os coeficientes encontrados na tabela pelos respectivos fatores do imóvel. Em seguida, some os resultados para obter a depreciação total. Lembre-se de que a depreciação é expressa em porcentagem.
Aplicação da depreciação no Método Evolutivo: Com a depreciação calculada, aplique-a no Método Evolutivo, conforme a norma NBR 14653-2. No Método Evolutivo, o valor do imóvel é calculado considerando o valor do terreno e o valor da construção (já depreciada).
Cálculo do valor atual do imóvel: Subtraia a depreciação do valor da construção e some ao valor do terreno para obter o valor atual do imóvel.
Laudo de avaliação: Prepare um laudo de avaliação, incluindo todas as informações coletadas, os coeficientes aplicados, os cálculos realizados e o valor final do imóvel. Este laudo deve ser elaborado de acordo com as diretrizes da NBR 14653-2.
Lembre-se de que a aplicação da tabela Ross-Heidecke exige conhecimento técnico e experiência em avaliação de imóveis. Se você não se sentir seguro para aplicá-la, considere contratar um profissional especializado para realizar a avaliação do imóvel.
Avaliação precisa e completa através da tabela Ross-Heidecke
Para realizar uma avaliação precisa e completa de um imóvel utilizando a tabela Ross-Heidecke, siga as etapas a seguir:
Coleta de informações: Inicie coletando dados relevantes sobre o imóvel, como a idade da construção, qualidade dos materiais e técnicas construtivas, estado de conservação, localização e outras características específicas do imóvel. Essas informações são essenciais para a aplicação correta da tabela Ross-Heidecke.
Pesquisa de mercado: Faça uma pesquisa de mercado para identificar imóveis comparáveis (homogêneos) na mesma região. Essa etapa é importante para determinar o valor do terreno e ajudar a estabelecer uma base sólida para a avaliação.
Valor do terreno: Determine o valor do terreno com base na pesquisa de mercado e nas características específicas do terreno em questão. Leve em consideração fatores como a localização, área, topografia e zoneamento.
Valor da construção: Calcule o valor da construção com base no custo unitário básico (CUB) ou outras referências de custos de construção. Multiplique o custo unitário pela área construída para obter o valor total da construção.
Identificação dos coeficientes: Consulte a tabela Ross-Heidecke para encontrar os coeficientes correspondentes aos fatores mencionados. A tabela possui coeficientes específicos para cada fator, como idade, qualidade da construção e estado de conservação.
Cálculo da depreciação: Multiplique os coeficientes encontrados na tabela pelos respectivos fatores do imóvel. Em seguida, some os resultados para obter a depreciação total. Lembre-se de que a depreciação é expressa em porcentagem.
Aplicação da depreciação no Método Evolutivo: Com a depreciação calculada, aplique-a no Método Evolutivo, conforme a norma NBR 14653-2. No Método Evolutivo, o valor do imóvel é calculado considerando o valor do terreno e o valor da construção (já depreciada).
Cálculo do valor atual do imóvel: Subtraia a depreciação do valor da construção e some ao valor do terreno para obter o valor atual do imóvel.
Laudo de avaliação: Prepare um laudo de avaliação, incluindo todas as informações coletadas, os coeficientes aplicados, os cálculos realizados e o valor final do imóvel. Este laudo deve ser elaborado de acordo com as diretrizes da NBR 14653-2.
Ao seguir estas etapas, você garantirá uma avaliação precisa e completa do imóvel utilizando a tabela Ross-Heidecke. No entanto, é importante lembrar que a aplicação da tabela e a realização de uma avaliação de imóveis exigem conhecimento técnico e experiência. Se você não se sentir seguro para realizar essa tarefa, considere contratar um profissional especializado em avaliação de imóveis.
